新华财经上海1月5日电（谈瑞）在经历周期调整后，中国房地产行业或将在2026年迎来转折点。招商证券房地产团队在最新发布的年度策略报告中作出预测称，房贷利率、租金不变假设下，预计2026年11月前后净租金回报和房贷利率将拉平。
招商证券房地产团队将2026年房地产行业核心观察点概括为“三个市场关注点和一个自然均衡点”。其中，三个市场关注点包括二手房库存变化、“金融16条”到期后的政策衔接以及个别房企债务展期事件的走向；而自然均衡点则指向净租金回报和房贷利率何时拉平。
统计数据显示，当前二手房市场供需关系改善仍面临挑战。截至2025年11月，全国49城二手房存续挂牌套数较2024年末净增长12%，而同期二手房成交面积多数月份同比为负。供需失衡导致价格承压，2025年11月70城二手住宅价格指数环比下跌0.7%，跌幅较年中有所扩大。
在此背景下，研报强调，净租金回报率与房贷利率的差值收窄是助力推动需求企稳的核心逻辑。目前样本城市租售比与房贷利率差值约为60个基点，若假设租金水平和房贷利率不变，按2025年以来房价月均跌幅线性外推，预计到2026年11月两者将基本拉平。这一过程中，若房贷利率进一步下调或租金上涨，均衡点可能提前到来。
资本市场方面，招商证券类比美国2009年经验表示，当净租金回报率与房贷利率差值由负转正后，房地产股票或会出现显著超额收益。其认为，均衡点临近时，资本市场或提前对二手房去库存进行定价，但去库存速度将直接影响房价企稳节奏。
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